こんばんは。さすけです。
本日は住宅ローンについて書きたいと思います。
変動金利と固定金利のどちらにすべきかはまだ悩んでいます。固定金利に傾きつつありますが。。。
金利の話などついてはneronaさんのブログが大変参考になります。
私が固定に傾きつつある理由は後日書きます。
本日は住宅ローンの金利と繰り上げ返済の関係について考えてみたいと思います。非常にせこい計算でもあります^^;
住宅ローンって金利が安いですよね
！ 、そして長期にわたる返済の仮定では車の買い替えも必要になってきます。でも、マイカーローンの金利は住宅ローン金利に比べるとかなり高いですよね。
そこで問題は住宅ローンの繰り上げ返済をして、車はマイカーローンで購入するのと、繰り上げ返済はしないで、車を現金で購入するのはどちらが良いでしょうか？
そして、もう一つ車はもうそろそろ買い換えたいな～と思っている場合、手元の現金を住宅ローンの頭金にせずに、車の購入費用にまわすことで得ができるんじゃない？と考えている方居ませんか？私は考えてます^^
そんな方に向けて、住宅ローンの頭金にした場合と借入額を増やして、頭金で車を買ってしまうか？そんなことを考えてみたいと思います！
住宅情報誌やネットの情報などを調べると
・ 早い段階で繰り越し返済をするとすごくお得！
という情報がたくさん書かれています。確かに、これは事実です。元金を減らすことができれば、将来の金利を削ることができるので圧倒的にお得です。
繰り上げ返済のお得度
繰り上げ返済がどの程度お得なのかについて考えてみます。
借入金：３５００万円
返済期間：フラット35（当初5年：1.14％、10年目まで1.84%、その後2.14%）
を仮定します。
借り入れをして1年後に100万円を繰り上げ返済したと仮定します。
このとき、35年間で支払う額の減少分は334
,722円となります。
すなわち、借り入れから1年後に100万円を返済することで、実際は133万円を返済したのと同じ効果が得られるのです。
よって、約33万円も得することができます。
ここで問題です！
私は家を建ててから5年後に車を買いたいと思っています。車の価格は250万円（ちなみに今乗っているのは、38万円で買った中古です^^;でも、EV用電源を付けたのでせっかくならプラグインハイブリッドが欲しい！）と仮定します。
ケース1
1年に1回、50万円ずつ繰り上げ返済を行い、250万円の繰り上げ返済を実行して、車はカーローンで購入する。
5年で返済、三菱UFJ5年固定金利：3.3%(保証料込み)
ケース2
繰り上げ返済の条件はケース1と同じ
10年で返済
三菱UFJ10年固定金利：3.65%(保証料込み)
ケース3
繰り上げ返済はせずに、5年間で250万円を貯蓄しておいて車を現金で購入する。
どのパターンがどの程度お得でしょうか？
まず、住宅ローンの情報から行くと
3500万円を35年間フラット３５Sエコで借りた場合
支払利息：11,894,926円
となります。金利1000万円も払うんですね・・・(; _ ;)それはさておき、このことを前提にケースを考えていきます。
ケース1と2の場合
毎年50万円ずつ繰上げ返済をすることで・・・
支払い総利息：11,070,186円
となります。結果として、824,740円を浮かせることができました。
ただし、この他に
ケース1の場合のカーローン金利支払額：215,322円
ケース2の場合のカーローン金利支払額：487,646円
が必要になります。
よって、
ケース1：609,418円
ケース2：337,094円
総支払い利息を減少させたことになります！
ケース3の場合
一方で、繰り上げ返済はしないで貯蓄することにします。銀行金利は無視できるとして、250万円の現金で車を購入します。
住宅ローンの支払い総金利：
11,894,926円
ですから、金利は1円も減少していません。
よって、ケース１から3の場合だと、ケース１は約61万円、ケース2で約34万円金利を安くすることができることになります！
”車を買うために貯金をするならば”繰り上げ返済をしたほうがお得です！
ただし、これには大きな欠点があります。住宅ローンの借り入れ限度額いっぱいの状態だと、カーローンを組ませてもらうことはできないかもしれません。そして注意すべき点は月々の返済額が大幅に増えます！
ケース1の場合だと住宅ローンが月に約11万円、カーローンが月に約4.5万円、合計 15.5万円
ケース2の場合でも住宅ローンが月に約11万円、カーローンが月に約2.5万円、合計13.5万円
となります。この点には注意が必要です。
我が家の車はあと5年も持ちません！（頭金を車に使っちゃおう！）
実は私は上で見栄を張っていました（; _ ;）
私の車は後5年も持たないです。。。。電動ミラーは故障しているし、ぼこぼこだし、最近エンジンランプがついてしまいます。。。
せっかく安い金利で住宅ローンを借りることができます。そして、私は幸い限度額に余裕があり、ある程度の頭金も準備できています。
車を買うにあたって、借入額を250万円増やして、頭金に当たる予定だったお金で車を買ってはどうでしょうか？
こうすることで、金利の高いマイカーローンではなく、住宅ローンで車を買ったのと同じことになり得するはずです＼(^o^)／
（注意しなくてはいけないのは、借入額を水増しするのでは無く、頭金の中でやりくりすることが前提です。）
ケース4
住宅ローンで借り入れる額を3500万円で計算していましたが、手持ち現金250万円で車を買って、借入額を3750万円にした場合のシミュレーションをしてみます！
住宅ローンの支払い総利息：12,744,602円
となりました。3500万円を借りた場合に比べて、約85万円も金利が増えてしまいまいた！！
あっれ～
5年のカーローンの金利は21.5万円でしたから、金利の高いカーローンの方が60万円異常も得という結果になりました？？？
そんなわけあるか！おまえの計算がおかしいんだ！
といわれそうですが、おわかりの方が多いと思いますがこれにはからくりがあります。
カーローンは5年しか借りていません。対して、住宅ローンは35年も借りています。
そのため、単純に住宅ローンの頭金を車に割り当てて、ローン額を増やすと250万円を35年払いしている状態になってしまうのです！！住宅ローンがいくら低金利とは言え、35年返済では金利も高くなってしまって当たり前です。
これは非常に注意が必要です。
金利が安いからと行って、借入期間が異なればかなり高額な金利支払いになってしまうのです。頭金で車を買うのはありですが、何も考えないと大変なことになってしまいます。
じゃあどうすれば良いんだ？？
上記のような問題を回避するためには、月々の返済額を5年間増額すればよいのです。（質問：フラット３５Sって繰り上げ返済無料ですよね？）
すなわち、車を購入するために使ってしまった頭金分は5年で返済する方向で考える必要があります。
借入額3500万円から3750万円にして、頭金に当てる予定だった250万円で車を購入したならば、250万円分は5年以内に繰り上げ返済してしまえば、超低金利（当初5年の1.14％）でカーローンを組んだことになります。
250万円に対する支払い金利は5年間で約7万円となります。これは、月々4.3万円を繰り上げ返済することに相当します。よって、月々の返済額を当初5年間は4.3万円上げることで、マイカーローンでローンを組んだ場合の金利21万円に対して14万円も得することができます。
なんだか、説明が下手ですみません。。。とりあえず、言いたいことは
住宅ローンの金利は安いけど、返済期間が長いことをお忘れなく！と言うことです。上記ような計算をして、月々の繰上げ返済額をきちんと管理できないと、馬鹿みたいに高い利息を支払わなくなってしまいます。。。。
