こんばんは。さすけです。
本日は単なる愚痴？に近いです。
でも、
ちょっと、というかかなり怖い話です。一歩間違うと家が買えなくなってしまいます。
これから土地購入と住宅ローンを考えている方にはもしかするとお役に立つことがあるかも？
住宅ローンの申し込みについてです。
さて、先日住宅ローンについてフラット35Sエコ（被災地）にするぞ～！と決めてローンを組みに言ったのですが、そこで思わぬ事態が起こりました。。。
かなり怖い話です。一歩間違うと家が買えなくなってしまいます。
私は家を建てるにあたって、一般に必要と思われる頭金を準備していました。で、住宅ローンなんて何にも分からないので、いくつかの銀行に声を掛けて住宅ローンがいくらまで借りられるのかを聞きに行きました。
当初は、フラット35は考えておらず、全額変動金利で借りるつもりでした。
そこで、最も条件が良かったのが「三菱東京UFJ銀行」でした。
これが昨年の6月頃の話です。
頭金もある程度準備して家を建てるときに、使えるよう準備していました。
で、ハウスメーカーを一条工務店に決めてまもなく、私達が探している条件に合う土地をみつけることができました。
で、三菱東京に土地を買いたい旨を伝えたところ、OKの返事がありました。で、土地の金額が想定していたよりもかなり安く、私の手元現金で購入できてしまう額でした。
そこで、三菱東京UFJの担当者と相談したところ、
「土地を現金で買ってしまっても2年以内なら住宅ローンに組み入れられます」
という回答がありました。ようするに、土地を自己資金で先に買ってしまい、家が建つことが決まったら「住宅価格＋土地代」としてローンを組めるとの回答でした。
土地だけでローンを組むこともできるけれど、その場合は住宅ローンの金利よりも高くなってしまうので現金で買ってしまえるなら現金で買っておいた方が良いです、とも勧められました。三菱東京UFJ銀行の本部にも確認してもらい「住宅価格＋土地代」でローンが組めることを再確認して、現金で土地を購入しました。
これが昨年の9月の話です。
その後、変動金利の危うさを理解し、フラット35Sエコにしようと考え、フラット３５Sの仕組みを見ると、いわゆるプライムローンであり、どこで借りたとしても細かく債券化されて投資信託等に組み込まれると言うことで、別に借入先の信用力は重要で無いことから金利の安かったSBI住宅ローンで借りることに決めました。
で、今年の1月にSBI住宅ローンの代理店に相談に行きました。
相談したところ、三菱東京UFJと同様に
2年以内の土地購入であれば、「住宅本体価格＋土地代」をフラット３５Sエコに組み込めます。つなぎ融資の実行までは1週間もあれば可能です
との回答でした。
これで一安心です。で、先日やっと着手承諾を終えて、さあ、フラット35を申し込むぞ、とSBI住宅ローンの代理店に行きました。
すると・・・・
「フラット３５は先に購入した土地をローンに組み込むことができません。つなぎ融資の実行は1月見ておいて欲しい」
と言われてしまいました。
話が違う・・・・（-_-;）
正直困ります。既に土地代は決済してあり、手元現金はほとんどありません。
当初は「住宅＋土地代」でローンを組むことを前提にしていましたから、外構や照明、エアコン等の支払いは余裕な予定でした。
しかし、住宅ローンが「住宅価格のみ」となった瞬間に相当きつくなってしまいます。
一条工務店では照明、エアコン、インテリア関係は「インテリア一条」との契約となっており、建築工事契約とは別契約になっています。フラット35Sエコでは、建築工事契約と外構のみが認められており、照明等はローンに組み込めないとのことですから、単純にインテリア関係が不足してしまいます。
一条工務店では、最近はインテリア一条との契約では無く、請負契約の中に含めることができるようになったという話も聞きますが、私はインテリア一条との契約となっていました。これが約150万円あります。
土地代を先に支払ってしまっており、手元現金は少なくなっているところで150万の支払いはできないことはありませんが、引っ越し代や家電
、家具購入等これから何かと入り用ですから正直困ります。
言っていることがころころ変わるのはどうも信用なりません。
SBI住宅ローンでフラット３５Sエコと思っていたのですが、当初検討していた三菱東京の変動も再検討することにしました。
ということで、三菱東京UFJ銀行に改めてローンの相談に行きました。以前の担当者の方が出てきて、三菱東京UFJでもフラット35Sエコが扱えるとの話をもらいました。
で、話は進んで担当者に加えて、住宅ローンのフラット35担当の方も同席することになりました。
残念ながら三菱東京のフラット35Sエコの金利はSBI住宅ローンに比べて0.2％高く、私の条件ではSBIに比べて支払いが150万円以上高くなってしまうので、変動も含めて検討すると言う流れになっていきました。
で、私の収入や現在の状況を話している中で、土地を先に決済した話も出てきました。以前からの担当者の方が、土地と住宅価格を合わせて必要な額を算出してくれていました。そこで、フラット35担当の方から衝撃の一言が・・・
「三菱東京の変動ローンでは土地の先行購入分はローンに組み入れられないはず」
との一言が飛び出ました。で、以前からの担当の方が「いやいや、住宅＋土地で大丈夫ですよ～」とフラット担当者に説明をしていました。私も、昨年の段階で三菱東京の担当の方が本店に確認してくれているのだから、フラット担当者が間違えているのだろうと特に気にしませんでした。ただ、フラット担当者の方はどうも、気になる様子で確認に行きました。で、戻ってくると
「やっぱり土地の先行購入分はローンに組み入れられない」
とのこと、信用保証会社に確認したので間違いないと思う。とのこと、このあたりで以前からの担当者の方も焦った様子で確認に行きました。で、青ざめた様子で部屋に戻ってきました。
「すみません。土地は含めることができませんでした」
表面上は
「え～、話が違う！！」
という感じでいましたが、内心ではちょっと楽しくなってしまいました。
というのも、私の実家は家業を営んでおり、小さな頃から父から
「銀行は晴れている日は傘を貸してくれるけれど、雨が降ると傘を絶対に貸さない」
「昨日までは貸すと言っていたのを、翌日に平気で反故にする」
といったことを言われて育ってきました。なので、あ～やっぱりそういうこともあるのか、と感心してしまっていました。
さらに、銀行は泣いても怒っても貸さないという物は貸してくれないと言うことも百も承知です。
当初、土地のローンを含める形でローンが可能な旨の先方のメモ等も残っているので、私が怒りまくって、訴えると言って、支店長決裁で何とかしてもらうこともできないでは無いのかも知れませんが、おそらくそうなると担当をしてくれた方には相応のペナルティが課されると思われます。相手は私よりも若く、色々と調べてくれたりもしました。
考え方によっては、今回の場合は所詮フラット35と条件が同じになっただけで、まあ、何とかなる範囲の話なので、 家を建てるという事態にけちをつけたくないと言うのと、相手を貶めることをしてまでしたくないと考えました。
となると、仕方ありません。そんなことを考えていると、フラット担当の方からまたまた思わぬ一言がありました。
「フラット35Sエコなら住宅＋土地でローンが可能なんですが、不手際で申し訳ありません」
私の頭の中は混乱しました。？？？
いやいや、SBIでだめって言われたんだけど？？
すると、おもむろに資料の中にある「2年以内の土地購入はフラット35に含められます」という文章を見せてくれました。
意味がわかりません。そんな話をしていたところ、私を監視していたのかと思うようなタイミングで、SBI住宅ローンの代理店から電話が・・・・
「先日はお越しいただきありがとうございます。実は先日の説明についてSBIの本店に確認したところ、住宅＋土地でローンが可能との回答がありました。」
との説明。ただし、「住宅＋土地」だと審査が厳しくなる可能性がある、との説明がありました。
三菱東京のフラット担当者に聞くと、フラットなら「住宅＋先行決済済みの土地」で問題はないはずとの回答。
もう誰も信用できません
本当のことを言っているのは誰ですか？？
まあ、それ以上話をしても仕方ありません。変動金利では私の希望する額が借りられそうもないのは間違いないようなので、そこで三菱東京都の打ち合わせは終了しました。
打ち合わせを終了して、仕事に向かう途中三菱東京の担当者からTELがあり、変動金利でも
「土地は含められなくなったけれど、住宅価格＋外構費用＋照明等」でローンを組めるようにしましたとの電話がありました。
とりあえず、土地は含められなくはなったものの深刻な事態にはならないことが分かり一安心です。ただし、実際に借りるときになったらまた手のひらを返されるかも知れませんが。。。。
で、人間不信状態で仕事に行きました。すると、「1通のメール」が入っていました。昨日、住宅ローンが危うい旨を一条工務店の営業の方にも伝えてあったのですが、SBI住宅ローンの代理店ではなく、直営店に問い合わせをしてくれたとのことで、「住宅＋土地」で問題ない旨の連絡が入っていました。また、その店舗と担当者の名前も書かれており、こちらに相談されては、というアドバイスもありました。
早速、紹介を受けたSBIの窓口に相談すると、「住宅＋土地」で問題ないとのこと。
私の中で信用を失った、三菱東京とSBI住宅ローンの代理店はいったん話を忘れることにして、営業の方から紹介されたSBI住宅ローンの窓口に行ってくることになりました。
ちょっとだけ人間不信が治りました^^;
しかし、今回の三菱東京UFJの確認ミスは、一歩間違えると家が買えなくなってしまいかねないミスです。土地の額が安かったことと、銀行不信のせいで突然貸さないと言われることも想定して、手元に現金があるため、やり過ごせそうですが、本当に怖いです。
土地を先行購入される場合は、多少金利が高くてもローンを組んで現金を手元に残しておいた方が良いのかも知れません。
さてはてどうなることやら。。。。明日SBI住宅ローンに行ってきます。結局振り出しに戻っただけのような気もするのですが。。。。