こんばんは。さすけです。
先日、一条工務店が新たに作った一条住宅ローンによるフラット３５S、i-flatのことをブログに書いたところ、一条住宅ローンが作ったフラット35Sのシミュレーション結果を送って下さった方がいらっしゃいました。一条住宅ローンのシミュレーションを見ていて、あまり見やすいシミュレーションではなかったんです。。。
今回、一条住宅ローンがi-flatというフラット35Sを販売するようになって今後は一条工務店で検討をされる方の多くが一度はフラット35を検討するようになるかと思います。しかし、ネットのシミュレーションだとおかしなことになることも多く、 そもそも住宅ローンって、色々と試行錯誤をしたいのに、いちいち営業さんにシミュレーションをお願いするというのが面倒です。。。
そこで、以前私が使用していたフラット35のエクセルシミュレーションシートを他の方に使っていただける程度に整理しなおして配布することにしました＼(^o^)／
フラット35シミュレーション用Excelシートのダウンロードはこちらからどうぞ＼(^o^)／
ネットのシミュレーションじゃダメなの？
フラット３５のシミュレーションあれば、わざわざExcelでシミュレーションしなくてもネット上でいくらでもシミュレーションできるじゃん！と思われるかも知れません。しかし、使用は十分に注意してください。
確かに、住宅金融支援機構がサイト上に設置しているフラット３５の「ローンシミュレーション」などがあります。
手軽にシミュレーションできますし、住宅金融支援機構が提供するシミュレーションですから、正確性も高いです。
ただし、使用には注意が必要です。
下記は、私が借り入れた3750万円を2015年現在のフラット３５Sの金利に換算して計算した結果です。
シミュレーションの結果、月々の返済額は当初10年が10.9万円、11年目以降は11.3万円と計算されています。
ここで、月々11万円×12ヶ月＝132万円/年程度の返済になるんだな～と考えたら後々苦労することになります！
多くの方は、年間の返済額は132万円+15万円～20万円が必要になるためです。
そう、上記の10.9万円には団体信用生命保険が含まれていないのです。団体信用生命保険は年に1回の返済ではりますが、月々に換算すると、3大疾病保障付きだと上記のケースで+1.5万円程度が発生することになるのです。
実際とシミュレーションでは400万円以上の違いが発生することも！？
上記シミュレーションではローンの総支払額は4690万円と計算されています。しかし、3大疾病保障付きの団体信用生命保険を使って、一条住宅ローンが提供するi-flatの諸費用などを含めると、実際の総支払額は5100万円になります！
その差は410万円です。。。
35年間のトータルでの違いですから、年間の返済額で10万円以上の差が生じてしまうのです。。。
誤差10％のシミュレーションって、ちょっと困りものです。。。
フラット35を検討する方は必ず団信のシミュレーションも！
フラット35を検討される方は、団体信用生命保険のシミュレーションも別途行う必要があります。
団体信用生命保険のシミュレーションも住宅金融支援機構のサイト上で行うことができます
計算の結果、35年間の保険料は３９３．５万円となりました！
フラット35ではこの団体信用生命保険料がかなりの負担になることが分かります！
諸費用の計算もお忘れなく！
銀行が貸し出す住宅ローンの場合、諸費用は無料のケースも多いのですが、フラット３５は前回その仕組みで説明した通り、原則諸費用が無料になることはほとんどありません。一条住宅ローンのi-flatの諸費用は2015年1月現在で借入額の0.4％とのことです。
よって、仮に3750万円の借り入れを行うならば、15万円の諸費用が発生します。
団信費用に比べると安いですが、借り入れ初期の段階で発生する費用（手元現金を消費する支出）ですからしっかりと確認しておく必要があります。
団信費用と諸費用をあわせて概ね410万円が団信のシミュレーションとは別途発生するのです。
フラット３５のサイトで団信も一緒にシミュレーションしてくれれば良いのに、、、と思うのですが、フラット35は団信が必須でないことも売りの一つになっているので、別々にシミュレーションをする必要があります。。
借入額を変更するたびにこのシミュレーションをし直すのってかな～り面倒です。。。
それに、将来繰り上げ返済を予定していて、繰り上げ返済も考慮に入れてシミュレーションしたいと思っても、全然使いやすいサイトがみつからないのです！！
フラット35シミュレーターを作ってみました＼(^o^)／
シミュレーターとか言うと大げさすぎるのですが、借入額と団信とフラット35の諸費用、それに将来の繰り上げ返済も考慮に入れつつ、シミュレーションが可能なExcelシートを作成しました。（ダウンロードはこちらから）
それほどたいそうなものではないのですが、、、一条住宅ローンのフラット35返済シミュレーションよりは見やすく、使いやすいものを目指しました＼(^o^)／
私自身が自分の住宅ローンを検討していた当時のシートを少し改良して作り直したものですので、まだまだ使いにくい部分等があるかも知れませんm(_ _)m
フラット35シミュレーション用Excelシートの使い方
基本的には、黄色い枠が入力欄になっています。
簡単なシミュレーション設定
必須の入力項目は
「借入金額」、「初回返済日」、「談新設定」の3つのみを入力すれば計算してくれます。
返済期間が35年未満を希望する場合は「返済期間」も設定して下さい。
また、一条住宅ローンのi-flat融資手数料が0.4%ではなくなった場合や、一条住宅ローン以外でフラット３５を契約する場合は、融資手数料を適宜設定して下さい。
結果の要約
計算結果の見方を説明します。
まずは、金利設定の欄に示される
をご覧下さい。
当初10年の毎月返済額は「10万8854円」、月々支払に換算した団体信用生命保険「1万7092円」、この2つの合計「12万5946円」、さらに年額換算した151万1348円というように計算結果が示されます。
実際には団信は年に1回まとめて支払うのですが、毎月の支払に上乗せすることによって金額を理解しやすくしています。
10年目からは金利優遇が終了して金利が0.3％上昇しますが、月々の支払い額は当初10年と全く同額といって良い程度に同じであることも分かるかと思います。
金利が上昇してフラット３５の返済額は上昇するのですが、団信は「元金」に対する保険であるため、10年間で元金が減少した結果保険料が安くなります。その結果、両者が相殺して10年目までと10年目以降も返済額が変わらないということになります。
つづいて、「返済額要約」と書いてある欄を見ていただくと35年間の総額についての情報が示されています。
借り入れ総額に対して、団体信用生命保険、融資手数料、支払利息の総額と言った情報が示されてます。
3750万円をフラット35で借りると言うことは、940万円の利息を支払い、団体信用生命に400万円、諸費用を15万円、合計1355万円ものお金を借りたお金とは別に支払う必要があるのだということが理解できます(゜д゜;)
毎年の返済額
要約の下の欄には年初の残債（住宅ローン元金の残り）、返済金額、団信の金額といった情報が1年単位で返済期間35年分の計算結果が示されています。
我が家は既に2年が経過しましたから、、、残債は3570万年ほど。。。2年かけて元金を200万円ほど返済し終えた状態です。ちなみに返済した額は260万円です(;_;)
60万円が消えてしまいました。。。と書いたところ、gamaさんが「住宅ローン控除で戻ってきてるじゃん！」と突っ込んできましたが、確かに住宅ローン控除の戻りで相殺できています！ただし、、、私の個人的なケースではそれまでは賃貸住宅への補助が出ていましたが、自分で家を購入したらその補助がなくなったのでやっぱりマイナスです！
月々の返済額
上記は1年単位の返済額の詳細でしたが、Excelシートの右側には35年間の月々の返済額や毎月の支払利息などの詳細な情報が示されています。
毎月元金がどの程度減少しているのかなどが気になる場合にはこちらの表をご覧になっていただければと思います＼(^o^)／
繰り上げ返済シミュレーション設定方法
配布するExcelシートでは繰り上げ返済のシミュレーションを行うことができます。
先ほどの毎年返済額の欄に「繰り上げ額」という欄があったかと思います。この欄に任意の繰り上げ額を入力する事で、その年の支払で繰り上げ返済が行われたとしてシミュレーションができます。
上記は2年目に100万円の繰り上げ返済を行うケースです。
1年単位の繰り上げ返済シミュレーションではなく1月単位の繰り上げシミュレーションも可能です。例えば毎年6月と12月のボーナスに50万円ずつ繰り上げ返済を行いたいケースなどは詳細画面の「月々繰り上げ」欄にその月に繰り上げ返済する金額を入力する事で、月を指定して繰り上げ返済をシミュレーションすることができるようになっています。
上記のケースでは同じ100万円の繰り上げ返済でも、100万円たまってから繰り上げ返済をした場合と、50万円たまる毎に繰り上げ返済した場合では、支払利息等が5万円近く変わってくるのです！このあたりは次回詳しく検討してみたいと思います。
ここでは月単位で繰り上げ返済をシミュレーションできることだけ知っておいて貰えればと思います^^
繰り上げ返済の効果を知る
繰り上げ返済をすると利息を大きく節約できるということは知っていても、どの程度節約できるかとなるとなかなか計算が面倒です。。。
そこで、先ほどの「返済額要約」欄をもう一度見て下さい。
2年目に100万円の繰り上げ返済を行うと「繰り上げメリット」の欄に数値が表示されます。
2年目に100万円を返済すると、将来の支払利息を59万円減少させ、さらに団体信用生命保険料を22.6万円も節約する効果があることを意味しています！
え？なんで団信まで減るの？と思われるかも知れませんが、団信は毎年の住宅ローンの残額に対して保険料を支払うことになります。
そのため、2年目に100万円の繰り上げ返済をすることで、残りの30年以上の期間について100万円に対して支払わなくてはならなかった団体信用生命保険料を節約できることになります。
結果として返済期間全体で22.6万円もの団信を節約できるのです！
よって2年目に100万円の繰り上げ返済を行うと、元金を100万円減らすことができて、さらに将来支払う予定だった利息や団信の費用81.6万円が節約できることを意味します。
このシミュレーションでは月々の返済額は変更せずに、繰り上げ返済をした場合は支払回数を減らすように計算しているため、返済期間も当初の35年から33年10ヶ月に変わっていることも分かります！
繰り上げ効果
100万円返すと、81.6万円も支払を減少させることができるのです！これって大きいですよね～
これが一目で分かるように「繰り上げ効果」という欄があり、この欄では繰り上げ返済が利息をどの程度減少するか、すなわち100万円の繰り上げ返済をおこなうことが、どの程度の効率化を示す指標を産出しています。
上記は2年目に100万円を繰り上げ返済したケースですが、効率は1.82と計算されます。
これが20年目に同じ100万円の繰り上げ返済をしたとすると・・・
効率は1.35、と大きく落ち込んでしまいます。
すなわち、同じ100万円の繰り上げ返済を20年目に行うと、その後の利息や団信の費用を35万円しか減らせないことを意味しています。。。35万円は大きいですが、2年目の繰り上げ返済に比べると50万円も負担は増大してしまっています。。。
条件を変更してシミュレーション結果を比較する
住宅ローンを検討する段階では、借入額を変えた場合の将来の支払額がどの程度変化するのか、はたまた、団体信用生命に3大疾病をつけた場合とつけない場合でどの程度支払額が変わるのか、といったように条件を変えてシミュレーションを行いたいことがあるかと思います。
作成したExcelシートでは3つの異なる条件を設定して将来の支払額を比較することができます。
複数の条件で返済額などを比較するためには「比較1」、「比較2」シートを使います。
Excel画面左下に下記の3つのシートが確認できます。
メイン、比較1、比較2のシートの構造はメインシートと全く同一ですが、計算はそれぞれシート単位で独立して行われます。
例：借入額の異なる3つの比較
現在、検討している住宅ローン借入額が3750万円である時、もう少し借入額を増やして4000万円借りたケースを比較1に入力してみます。もう一つの比較2では、親からの援助などが期待できるケースで、借入額を3000万円まで圧縮した場合を考えてみます。
現在予定している3750万円の借り入れと比較して、比較1、比較2のそれぞれのケースで、月々の返済額や支払総額にどの程度の違いが生まれるかを検討してみます。
メインシートには既に借入額3750万円が入力済であるとします。
まず、比較1シートを開いて下さい。比較1シートはタイトル行をオレンジ色で統一しています。
比較1シートの借入額に4000万円を入力します。
同様に、比較2シートの借入額に3000万円を入力します。
それぞれのシートで入力された借入額に従った月々の返済額等は各シートで計算されます。
個々のシートをそれぞれ見比べることで詳細な比較検討ができます。ただ、メインの結果と比較1、2のそれぞれのシートの計算結果を簡易に見比べる方法として、メインシートの81行目以降には、全体感を把握するための情報が示されます。
メインシートの81行目以降には、下記の通り、月々の支払い額が「メイン」、「比較1」、「比較2」のそれぞれの設定条件でどの程度異なるかが示されます。
この結果から、借入額を250万円増額させて4000万円にした場合、月々の返済額は13.4万円となり、メインで計算した3750万円の借り入れのケースに比べて月々の支払が3400円増額することが確認できます。
同様に比較2で設定したように借入額を3000万円まで圧縮したケースでは、月々の返済額を2.5万円ほど少なくすることができることが分かります。
結果は下記のようなグラフとしても確認できます。
35年間の返済期間全体での差異はその下の表で確認できます。
それぞれの設定条件で、メインケースに比べて比較1で設定した借入額＋250万円（借入額4000万円）のケースでは、総支払額が340万円増えることが分かります。
一方の、借入額-750万円（借入額3000万円）のケースでは、総支払額は1020万円圧縮できることが分かります。
この違いの主な要因は支払利息によるところが大きく、その支払利息がどのように異なっているかは累積の支払利息の違いをグラフで確認できるようになっています。
例：繰り上げ返済方法の検討
この比較機能を使うことで、将来の繰り上げ返済計画を検討することができます。
ここでは、子どもが小さい今後10年間にわたって、毎年50万円ずつ繰り上げ返済をしていくケースを考えます。
メインでは繰り上げ返済をしないケースを設定しておきます。
比較1では、10年間毎年50万円を自分の銀行口座に貯蓄しておき、10年後に500万円を繰り上げ返済するケースを考えます。
比較2では、10年間毎年50万円を繰り上げ返済していくケースを考えます。
比較1のケースのメリットは、万が一急に大金が必要になった場合には繰り上げ返済をやめて、急な出費に対応できますが、比較2の設定のように毎年繰り上げ返済をしてしまった場合には、急な出費に対応できないことが考えられます。そのような観点からある程度口座に現金をおいておきたいと考える方も多いように思います。
では、それぞれのケースでどの程度、将来の支払額が変わってくるのでしょうか？
まず、比較1のシートにには11年目に500万円の繰り上げ返済を設定します。
続いて、比較2シートでは2年目から11年目までの10年間毎年50万円ずつ繰り上げ返済をしていくケースを設定します。
以上で設定は完了しました。メインシートの81行目以降を確認してみます。
このExcelシートでは、繰り上げ返済を行った場合、期間短縮を行うように設定してあるため繰り上げ返済によって支払期間が短縮されます。
どちらの繰り上げ返済の方法をとった場合でも、返済期間は35年から29.8年＝約29年10ヶ月に短縮されることがわかります。
500万円の一括繰り上げ返済でも、50万円ずつ10回、合計500万円の繰り上げ返済でも返済期間に大きな差は生まれないことが分かります。
支払総額の違いは
で確認できます。
比較1で設定した11年目に500万円を一括で繰り上げ返済した場合、267万円が節約できることになります。
一方、比較2のように毎年50万円ずつ繰り上げ返済をした場合、315万円の節約ができることを意味します。
繰り上げ返済の方法による総支払額の差は約50万円の違いということが分かります。
すなわち、毎年50万円ずつ返済するのに比べて、一括で500万円を返済する繰り上げ返済の方法では1割ほど負担が増大してしまうことを意味します。
子どもの年齢等を考慮に入れて、どのような繰り上げ返済の方法が良いかを検討する必要があります。
繰り上げ返済については次回以降でもう少し詳細に検討したいと思います。
シミュレーションの誤差
このExcelシートでは、できる限りフラット35のシミュレーション結果と合致するように作成しました。
ただし、間違いがないことを保証するものではありませんのでその点はご注意下さい。もしも、間違い等に気が付かれたらコメントやメールでご連絡をいただけると嬉しいです^^間違いによって生じた問題には一切責任を負いかねます。
団体信用生命保険の金額は、実際の支払額と年間千円から2千円程度の誤差が生じることがります。
団体信用生命保険の保険料計算は、各期の期初支払残高に0.358％を掛けて、100円未満を切り捨てることで計算しています。3大疾病保障付きの場合は、0.547%を掛けて計算しています。デュエットについては0.557%を用いています。それぞれのパーセンテージは、機構団信シミレーションの結果に基づいており、将来変更される可能性があります。
検算結果
念のため、私自身のフラット35の支払ケースで検証を行い、住宅金融支援機構から受け取った支払計画の金額と、シミュレーションの結果が等しくなることは確認してあります。
ただし、条件によって月額数円程度の誤差が生じるケースがあります。
また、実際のフラット35は借り入れ日から返済開始日までの金利が日払いとして計算されていますが、本シミュレーションでは月単位の金利支払いとして計算を行っているため若干の誤差が生じるケースがあります。
おわりに
先日、一条住宅ローンのフラット35、i-flatのシミュレーションを拝見させてもらったら、あまり見た目も良くなく、ややわかりにくい印象を持ったため、もう少し分かりやすいものができないかと思い、以前私が使用していたフラット35のシミュレーションExcelシートを最近の状況に合わせて作り直してみました。マクロを使っていた部分が多かったのですが、配布を考えてマクロを全て外すのに苦労しました。。。
住宅ローンを考える際には、試行錯誤をしてみるのが一番と思いますので、何かのお役に立てていただければ嬉しいです＼(^o^)／
あ、一条工務店の営業さんに使ってもらっても歓迎ですよ！
対応できるかは分かりませんが、ここをもっとこうした方が良い等がありましたら、コメントやTwitter、メール等でお知らせいただければと思います^^
次回以降で、このシミュレーションシートを使って、繰り上げ返済の方法を検討してみたいと思っています＼(^o^)／