こんばんは。さすけです＼(^o^)／
前回の記事「借りる前に知っておきたい住宅ローン借入額と繰り上げ返済の効果」に引き続き、フラット３５Sを前提とした住宅ローンについての話題です。
住宅ローンを借りる方の多くが将来繰り上げ返済をしてやろう！と思って借りられると思います^^;我が家ももちろんその心意気で借りましたが、ぜんぜんできていません^^;;;
住宅ローンの繰り上げ返済は早くすればするほどメリットが大きいということは分かっていても、具体的にどの程度効果的なのかはよく分かりません。
例えば、借り入れから5年目に100万円を繰り上げ返済するのと、10年目に100万円を繰り上げ返済するのでは支払総額としてどの程度の有利なのか？というのがよく分かりません。
フラット35はネットからであれば10万円から繰り上げ返済が可能になります。月々10万円を繰り上げ返済して1年間で120万円を返済するのと、、年末に120万円を繰り上げ返済する場合のそれぞれで総返済額はどの程度変わってくるのでしょうか？
そんな些細なことで、返済額なんて変わらないんじゃないの？と思うようなことが、住宅ローンのように大きなローンでは意外と大きな金額の違いを生み出します。
今回は繰り上げ返済の時期や方法が住宅ローンの総返済額に与える影響について考察してみたいと思います＼(^o^)／
シミュレーションの方法と条件
いつものように「フラット35住宅ローンExcelシミュレーションを作ってみました」でご紹介させていただいたフラット35Sのエクセルシミュレーションシートを使用してシミュレーションを行います。
金利等の条件は、2015年2月時点の一条住宅ローンのフラット35S金利を使用しました。
繰り上げ返済の時期が総支払額に与える影響
同じ100万円の繰り上げ返済をするのにも2年目に繰り上げ返済をした場合と、5年目、10年目に繰り上げ返済をした場合では、総支払額に与える影響が異なります。
早く返済をした方がメリットが大きい、ということは知っている方が多いかと思いますが、5年目に繰り上げ返済をするのと10年目に繰り上げ返済をするのとでは返済総額への影響は一体いくら違ってくるのか？というのがパット答えられる方は少ないように思います。
前回の記事では2年目に100万円を繰り上げ返済した場合、総支払額に対して169万円を返済したのと等しいと言うことを示しました。
今回はこの100万円を繰り上げ返済するタイミングをずらして考えてみたいと思います。
結果が下のグラフです。
前回示した通り2年目に100万円を繰り上げ返済した場合、将来支払う金利や団信費用等を69万円分減額させる効果がありました。
同じ100万円を5年目に繰り上げ返済すると、金利や団信費用の減額効果は62万円となります。同様に10年目では55万円、15年目で44万円、20年目32万円、25年目、21万円、30年目では10万円の効果しか得られなくなってしまいます。。。
この結果から100万円の繰り上げ返済が1年遅れる毎に繰り上げ返済のメリットが2万円ずつ失われていくということが分かりました＼(^o^)／
この金額が分かっていれば、今手元の100万円を繰り上げ返済に回すか、それとも今年はお金が必要になる可能性もあるから手元に残しておくか、と悩んだときは、手元にお金を残しておくのに2万円の「保険料＝金利や団信費用」を支払うことができるかどうか、で判断することができるようになります^^
1年間手元に100万円を残しておくと言うことは2万円を支払って、「現金を持っておく安心を買う」ということと等しいと言えます。
毎月返済 v.s. 一括返済
フラット３５は通常は100万円からの繰り上げ返済に対応しているのですが、ネットで住・My Noteというサービスを利用することで10万円からの繰り上げ返済が可能になります。
繰り上げ返済のシミュレーションも可能ですので、最終的な繰り上げ返済のシミュレーションはこちらでされるのが良いと思います。
で、この住・My Note上からだと非常に簡単に繰り上げ返済が行えます。
ここで気になるのが
パターン1：年末に一括で120万円を繰り上げ返済
パターン2：毎月10万円ずつ繰り上げ返済
の2つのパターンで総返済額にどの程度の影響が出てくるのか？ということです。
このような状況として想定されるのが奥さんなどが、パートやアルバイトで毎月10万円程度の世帯収入に追加的収入をもたらす状況が考えられます。パート等で得た収入を年末まで貯蓄してから繰り上げ返済するのと、収入があったらすぐに返済するのとではどちらがどの程度お得か？ということになります。
ネット上に簡単にできるとは言え、毎月繰り上げ返済の手続きをネット上でするのは面倒と言えば面倒です。しかし、メリットが多きのであればその手間も納得できるように思います。
パターン1：年末に120万円を一括返済
ここでは5年目に繰り上げ返済を行う事を考えます。5年目は返済会誌から49回目から60回目の返済が該当します。年末に120万円を一括返済するパターンでは60回目の返済で120万円を返済するとしてシミュレーションしました。
結果は下の通りでした。
繰り上げ返済の総支払額メリットは733,578円と計算されました。
パターン2：毎月10万円ずつ繰り上げ返済
続いて、5年目（支払49回目の支払から60回目の支払）まで毎月10万円ずつ繰り上げ返済をした場合をシミュレーションしてみます。
結果は、下の通りとなりまいた。
毎月10万円ずつを繰り上げ返済した場合、760,468円 の繰り上げメリットがあることになります。
年末一括繰り上げ v.s. 毎月繰り上げ
パターン1、パターン2のいずれも総繰り上げ返済額は120万円で同じでしたが、パターン1の年末一括繰り上げ返済に対して、パターン2の毎月繰り上げ返済の方が、総支払額を約2.7万円多く減らすことができることが分かりました。
すなわち、同じ120万円を返済する場合、毎月10万円ずつ120万円を繰り上げ返済していった方が総支払額を2.7万円多く減額させることができると言うことが分かりました！
これは人によって感覚が違うとは思いますが、繰り上げ返済の手続きをネット上で行う場合の手間は概ね15分程度と思います。年間2.7万円のメリットと言うことは月々2千円強のメリットと言うことになります。時給換算すれば8千円の仕事ですから、繰り上げ返済の手続きに時間を掛けることは効率的なことのように思います^^
毎月繰り上げ返済に回す予定の追加的収入が10万円以上入ってくる状況、多くのケースでは住宅ローン返済のためのパートやアルバイト収入で繰り上げ返済をするケースでは、
お金が入ってきたらすぐ繰り上げ返済に回してしまうことをお勧めします！
ただし、繰り上げ返済のタイミングが20年目になった場合、120万円の年末一括返済の効果は370328円、対して月々10万円返済のぱターンで378656円となり、その差額は8328円しかなくなってしまいます。月々のメリットは約700円となってしまい、5年目に月々返済をするのに比べるとメリットは大きく目減りしてしまいます。。。このことから、早い時期の繰り上げ返済では月々の繰り上げ返済がより効果的といえます。。
まとめ
以上、繰り上げ返済のタイミングと、繰り上げ返済の方法が総支払額に与える影響について確認してきました。
100万円の繰り上げ返済を1年遅らせると、繰り上げ返済によって得られるメリットが2万円減少してしまうことが分かりました。
もしも、今手元に繰り上げ返済に回せる100万円があるのに、ちょっと不安だから来年まで手元現金を取っておこうか、と思ったときは「2万円を支払ってでも採っておきたいか？」と考えると良いかと思います。
また、住・My Noteで可能となる最低繰り上げ返済額10万円を利用して毎月10万円ずつ繰り上げ返済をした場合と、年末に120万円を繰り上げ返済した場合とでは、毎月返済をした方が約2.7万円も返済額を減らすことができる（5年目繰り上げの場合）ことが分かりました。
パート収入等で繰り上げ返済を行う場合は収入があったらすぐに繰り上げ返済に回すことで効果的な繰り上げ返済が可能になることがわかりました＼(^o^)／
最後に、繰り上げ返済をしてしまったらそのお金は住宅ローンから差し引かれ、将来の金利支払いを抑制する効果が得られます。しかし、支払ってしまったお金は取り返すことはできません。現金で持っていれば余分な金利を支払う必要があるのは確かですが、何かあったときには自由に使える強い味方にもなります。無理な繰り上げ返済を行ってしまうことは結果的に家計に大きな負担を強いることもあります。
是非、色々なことを踏まえて計画的な繰り上げ返済を考えていただければと思います^^