こんばんは。さすけです＼(^o^)／
本日から数回住宅ローン フラット３５に関することを書きたいと思っています。
一条工務店で家を建てる方は、一条住宅ローンの影響もあってフラット３５を選択される方が増えているかと思います。最終的に銀行の変動金利型住宅ローンを選択してフラット３５を選択しない方も、家を建てるならば一度は検討するのがフラット３５と思います！
でも。。。フラット３５に限らず住宅ローンって、どれがお得なのかさ～っぱり分かりません。。。
典型的なのが、フラット35は団体信用生命に別途加入しなくてはなりませんが、銀行の変動金利型ローンの場合は金利に団体信用生命費用が含まれています。。。どっちがお得なんでしょう？？
さらに、フラット35単体で見ても、毎月金利が変化しており、金利の変化が総支払額に与える影響はいまいち分かりません。そして、話をややこしくするのが、フラット３５では一定期間の優遇金利が適用されるケースがあり、直近ですと10年間の金利が0.6％優遇されます。2015年1月までは優遇幅が0.3％でしたから、優遇幅が倍になっています。ただ、この優遇幅拡大は住宅ローンの総支払額に対してどの程度影響してくるのでしょうか？？
そんなことを一つずつ考えていきたいと思います＼(^o^)／
住宅ローン フラット３５の金利変化が総支払額に与える影響
毎月変化するフラット３５金利
その他の住宅ローンと同様、フラット３５の金利も毎月見直しが行われています。そこで、気になるのが毎月の金利変化と、その金利の変化が住宅ローンの総支払額に与える影響だと思います。
ようするに、金利が変わったら住宅ローンの総支払額はいくらくらい多く（少なく）支払わなくてはいけなくなるか？ということです。
最初に、フラット３５が登場してからのフラット３５の金利推移を確認してみます。一条工務店で家を建てると、省エネ性能の高い住宅を新築する場合に選択できるフラット３５Sというタイプが選択可能になります。
フラット３５Sはフラット３５の基準金利から、条件に従って金利優遇が受けられるタイプの長期固定金利型住宅ローンになっています。
ただ、このことはいったん置いておいて、フラット３５そのものの長期間の金利変化を見てみることにします。ここでは35年間の借り入れを想定し、最も多く使用されているであろうフラット３５のプランとして借入額が9割以下のタイプを想定します。
2004年1月にフラット３５が登場して以降のフラット３５の金利推移になります。
こうしてみると、ここ10年近くはフラット３５の金利は徐々に下がってきていることがわかります。フラット３５が登場した2004年当初の金利は３％程度で推移していました。その後一旦２％強まで下がったものの、2006年～2009年までは概ね3％前後で推移してきました。しかし、2010年を境に金利が徐々に下がり、2012年には2％を下回りました。さらに2015年に入って1.5％を下回る水準まで金利が下がってきたことが分かります。
2015年5月時点のフラット３５金利は1.46％となっています。
私が借り入れを行った２０１２年当時の金利が、1.86％でしたから、たった３年で約0.4％も金利が下がったことになります！
フラット３５で住宅ローンの借り入れを予定している方にとっては、この住宅ローン金利が０．１％でも下がったら嬉しいし、上がったらものすご～く気になります。
でも、住宅ローン金利が０．１％変化すると言うことは、総支払額に対してどの程度の影響を与えるのか？ということがすぐに答えられる方は少ないような気がします。
単純には計算できないフラット３５金利変化の影響
金利が変化した影響を計算するだけだったらそんなに難しくないのでは？と思われるかも知れませんが、これが以外と大変です。
もちろん、単純に計算するのであれば、住宅ローンシミュレーションサイトで金利を0.1％変化させて計算すれば良いのですが、フラット３５の場合これでは正しい答えを得ることができません。
というのは、現在であればフラット３５Sを使用した場合、10年間０．６％の金利優遇を受ける事ができるため、この効果を考慮する必要があります。ただ、これについても住宅ローンシミュレーションサイトで計算できるし、そんなに難しく捉えなくて良いのでは？と思われるかと思います。
話をややこしくするのが「団体信用生命保険」の存在です。団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンの残債に対して支払うタイプの保険です。そのため、金利が変わると団体信用生命保険の総支払額も変化してくるのです。しかも、その支払額は私が借り入れを行った３７５０万円をフラット３５で借り入れた場合、３５年間の団信のみの総支払額で２３０万円にも達するのです。そのため、団信も影響を無視して金利変化が総支払額に与える影響を計算してしまうと、影響を小さく見積もってしまいミスリードさせられてしまうのです。
住宅ローン金利の変化が総支払額に及ぼす影響
以下では、特に断りがないかぎり、100万円を借り入れた場合を想定します。仮に1000万円を借り入れる予定の方であれば10倍して考えて下さい。3000万円の借り入れを予定している方であれば30倍すれば良いと言うことになります。自分で簡単に計算できるよう、１００万円を基準として計算を示します。
フラット３５による住宅ローン金利１．５％の時の35年間の総支払額
フラット３５の住宅ローン金利が1.5%のとき、団体信用生命保険に加入して35年間支払をつづけたとすると100万円の借り入れに対して、総支払額は1,296,200円になります。借入額に対して約1.3倍の金額を返済することになります。
上記は当初10年0.6％の金利優遇を考慮して計算してあります。ちなみに優遇がないと仮定した場合の総支払額は1,355,900円となります。
１２９．６万円と１３５．６万円の差はたった６万円しか変わらないなら、それほど気にしなくても大丈夫だな～？と思った方は注意してください。
仮に3000万円の借り入れをすると想定した場合、優遇を考慮に入れない場合は総支払額が4068万円となり、優遇を考慮に入れた場合は3888万円ですむことになります。６万円の３０倍で住宅ローンの総支払額には１８０万円の差が生まれるのです。
金利優遇によって、住宅ローンを180万円も低くできていることがわかります！
金利優遇の効果については後日別途詳細に検討しますが、以外と大きく費用負担を削減してくれます^^
金利優遇の効果については
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フラット３５の金利が0.1%変化すると住宅ローン総支払額はどれだけ変化するの？
今回最も知りたいこととして、フラット３５の金利が0.1％変化したら３５年間の住宅ローン総支払総額がどれだけ変化するのか？ということです。
計算を簡単にするために
- フラット３５金利：１.５％→１．６％に変化（０．１％上昇）
- 団体信用生命保険加入（三大疾病保障未加入）
- 当初１０年は金利０．６％優遇
という条件で計算を行いました。
金利１．５％の場合の総支払額は1296200円でした。
金利が０．１％上昇して、金利が1.6％となった場合、総支払額は1316500円となりました。
よって、金利が０．１％上昇すると借り入れ１00万円あたり総支払額が20300円上昇したことになります。
仮に3000万円の借り入れであれば、金利が０．１％上昇すると支払総額が60万円上昇することを意味します！
逆に、金利が0.1％下がれば、60万円の住宅ローン支払い負担が減少したと言うことになります^^
私がフラット３５で住宅ローンを借りた当時の金利が1.86％で、現在の金利が1.46％ですから、０．４％金利が下がったことになります。
住宅ローン金利が0.1%下がると、100万円あたり総支払額が20300円減少するので、0.4％の金利低下は81200円の支払総額減を意味します。
我が家は3750万円の借り入れをしたので、上記の数字を37.5倍すると・・・計算結果を見たくない(; _ ;)・・・・
305万円の総支払額減少
ということになります。。。もうね。借りちゃったわけですから、別にどうこうできるわけではないのですが、たった0.4％でこれだけ大きな差が生まれることに驚きです。。。(´Д｀）同じお金をいま借りていれば35年後に300万円の資産増と考えるとかなり大きいですね。。。
正直うらやましいです・・・・
まとめ
フラット３５に限らず、住宅ローンは長期にわたる返済を伴うため、ほんの僅かな金利差が長期的には大きな金額差を生み出します。
今回の試算では住宅ローン金利差を、団信費用も考慮に入れて計算することでフラット35の金利差が0.1％変化することで35年間の総支払額が2万円変化することを確認しました。
100万円あたり2万円というと、大した金額ではないように思われるかも知れませんが、言い換えると総支払額が2％変化すると言うことを意味しています。
今後消費税の増税が現在の8％から10％に上昇することが予想されます。その場合は住宅本体価格が2％上がるということで駆け込み需要が予想されます。
しかし、0.1％程度の住宅ローン金利は毎月のように変動しているのです。
住宅ローン金利が0.1%上昇するということは消費税が2％上昇した効果に等しいのです！
実際私が家を買った当時から比べると金利が0.4％も減少していて、私の借入額3750万円の場合だと現在の方が総支払額が300万円も安くなっているのです。
私が家を買った当時の消費税額は５％で、その後8％に増税されたことを考えると、3750万円の支払の内、179万円が消費税だったと言えます。仮に消費税が8％になった現在であれば、３７５０万円に占める消費税額は278万円にもなってしまいます。その差は99万円です。こうしてみると、確かに消費税が３％上がった影響は非常に大きいです。
しかし、当時のフラット３５金利と現在の金利を比べると0.4％下がっており、金利下落によって、現在の方が総支払額が300万円抑えられることになるのです。
結果として、金利差と消費税のみを考えた荒い計算ではありますが、当時家を買うよりも現在の方が約200万円も安く購入できたことになるのです。
実際には当時の太陽光の売電価格が高かったり、金利優遇がもう少し良かったこと、さらには一条工務店の坪単価も安かったことなどから、その差は100万円程度に落ち着くとは思いますが、それでも、3年間よりも今の方が安く家を買えたことは事実と思います。
消費税増税も確かに気になるニュースですが、金利の影響は消費税よりも大きくなることがしばしばあります。是非、フラット35の借入金利も気にしながら住宅ローンを考えてみることをお勧めします＼(^o^)／
次回予告
フラット３５の借入先はたくさんあります。
ハウスメーカーで家を建てる場合は、一条住宅ローンのように、ハウスメーカー提携またはハウスメーカー関連会社のフラット３５もありますし、大手都市銀行、地銀、そしてネット銀行、さらには、フラット３５専門のモーゲージバンクといったように一言でフラット３５の契約と言っても、借入先が多数あり、いったいどこを選択するのが良いのかがいまいちわかりにくいように思います。
フラット３５や住宅ローンを選ぶ際には金利ばかりに目が行ってしまいますが、フラット３５に関しては金利で借入先を比較することはあまり良い方法ではありません。では一体どこに注目してフラット３５を選ぶべきか？といったことについては下記の記事にまとめました。
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