i-smartの坪単価&実際価格

こんばんは。さすけです＼(^o^)／

我が家の間取りもほぼ決まり、値段が見えてきました。35年ローンか～長いです^^;

契約から既に半年が経過して、おそらく打合会数は20回を超えていそうです。我ながら多すぎ？と思ってきたところですが、35年間も支払うんだから20回では少ないくらい？と思ってしまったりもします^^;

だって、車を買うときたぶん3-5回くらいは打ち合わせをします。1台が200万円として、我が家は車15台分です。ということは単純に45回ぐらい打ち合わせしたって良くない？とも思ってしまうわけです^^;

で、まだオプションなど確定していない部分は多くありますが、実際我が家はいくらになっているのか計算をしてみたいと思います。また、延べ床面積当たりの実際の坪単価なども出してみたいと思います。

注意：ここでの価格は2011年6月末時点で契約した際の価格であって、現在と将来の価格では亡いかも知れません（契約してしまうと新しい価格を聞く機会が無くなるので、知らないのです。。。）、また、建築地は茨城県ですが、地域によっても値段が変わるようです。

私は家を建てようと思った頃、
「で、家っていくらで建つのよ？」
という疑問に何度も直面しました。

ハウスメーカーをまわっている過程では、電気配線は別料金、施工面積で計算、施工面積はハウスメーカーによって計算の仕方が違って、給排水設備も別料金・・・・一体いくらお金があれば良いイノやら？？？となっていました。

挙げ句の果てには見積書を出してきて、
「この値段は実際の販売価格ではありません。ここからさすけ様のご都合に合わせて値段を引かせていただきます。」
って、何じゃそりゃ？状態です。

そのような状況で、値引きを行わないことを表明している一条工務店の値段設定は他のハウスメーカーに比べるとはるかにわかりやすかったです。

困り果てているときに、ブログで値段を書かれている方がいて、非常に参考になったので私も書いておこうと思います。

まずは、基本的に全て標準でi-smartを建てると一体総額いくら必要なのか？延べ床面積当たりの坪単価はいくらになるのかを計算してみたいと思います。

i-smartでは（一条工務店では？）見積の構成は以下のようになっています。
1.　建物本体工事費　「施工面積×坪単価」によって計算される部分です。
2.　建築申請・その他業務諸費用
3.　付帯・屋外給排水・雨水排水・浄化槽・ガス配管工事費
4.  標準外工事費用
5.  その他工事（カーテン、エアコン、火災保険、水道管取り出し工事？）
6.  借入書費用
7.  預かり金生産費用
の7項目になります。

まず、この見積の基本となる我が家の間取りは以下のようになっています。
１Fの間取りは

2Fの間取りは

となっています。施工面積は図面上では
43.96(145.33㎡)坪、延べ床面積41.84坪となります。

1.　建物本体工事費：24,833,990円
建物本体工事とは、建物自体を建てる際の間取りなどによって変化する価格です。
営業の方に一番最初に説明される「坪単価」は建物本体工事の価格であるようです。ただ、この坪単価で家を建てることはできません。

見積書には１㎡あたりの価格が書かれており、170880円/㎡となっています。
よって、
145.33㎡×
170,880円/㎡ =
24,833,990円
となります。坪であらわすと
43.96坪×
564892円/坪 ≒
24,833,990円
となります。

しばしば、営業の方がi-smartの坪単価として56万円程度ということなどを言うかと思いますが、これがその値です。

では、逆にこの価格を延べ床面積で割ってみると
24,833,990円 ÷　41.84坪＝59.35万円/坪
となります。よって、私の家の場合は建物本体工事にかかる坪単価は59万円ちょっとということになります。

見かけ上の単価が高くなっているのは、吹き抜けがあるためです。詳細は「施工面積の考え方」をご覧下さい。

私個人としては、施工面積という考え方はややわかりにくい考え方のようには思いますが、たまにWebサイトや書籍などで見かけるように「ハウスメーカーが顧客を騙すため」の計算では無いと思っています。
むしろ、ハウスメーカーが施工面関で計算するのは当然と思っています。

というのは、１Fに3坪のリビングがあると仮定します。このときAさんの家はリビングを吹き抜けにして、Bさんの家では総２Fにしたとします。このとき、Aさん宅とBさん宅のリビングの延べ床面積はどちらも3坪です。しかし、Aさん宅は大きな吹き抜けがあるわけですからBさん宅よりも工事費用はかさみます。だからといって、１Fと２Fをあわせて、6坪になるから吹き抜けに6坪分のお金を払えと言われると、Aさん宅の２F部分には床も無いのに、Bさん宅と同じ金額になってしまいます。

そこで、２Fの吹き抜け部分の面積を0.5倍した1.5坪分の工事費を吹き抜け工事費として加算する仕組みが、施工面関の考え方だと思います。

そのため、施工面積出考えるという考え方は一定程度合理的と思います。ただし、この施工面積あたりの坪単価で家が建つように話してしまうと、それは誤解のものとになるとも思います。

2.　建築申請・その他業務諸費用：455,900円
これは長期優良住宅の手続き費用などの申請代行手数料（430,900円）、中間検査申請手数料などが含まれています。これも、建坪などによって変わるようです。
この価格を加えることによって、施工面積当たりの坪単価は約1万円アップします。（455900/43.96坪＝10370円）

3.　付帯・屋外給排水・雨水排水・浄化槽・ガス配管工事費： 1,023,200円
これは、建物を工事する際の給排水設備、トイレの設置など？かと思います。
仮設工事：300,000円
屋外給水設備：227,100円
屋外排水設備工事：252,200円
屋外雨水設備工事：243900円
合計：1,023,200円
となります。結構かかりますね～
この価格を加えることによって、施工面積当たりの坪単価は約2.3万円アップします。

4.  標準外工事費用：
759,387円
我が家の標準外仕様工事は約300万円です。たぶん、多い方かも知れません。
今回は標準仕様でi-smartを建てたときの価格を知ることが目的ですので、オプション料金は省きます。ただし、 これらのオプションのうち、
・　べた基礎
・　網戸
・　防犯フィルム
の3点は
標準的な住宅としてあるべきもののみを計上することにします。

まず、べた基礎を計算する理由は、i-smartの標準は布基礎ですが、地盤調査の結果ベタ基礎が推奨されました。この推奨は、仮に布基礎にしてくれと言っても、変えてもらえない部分ですから家本体を建てるために必要な価格として計上することにします。
べた基礎価格は479200円です。

網戸は、まあ普通の家にはあると思うので標準として計算します。網戸は施工面積×3000円のオプションとなるので、131886円かかります。

防犯フィルムは、通常の家にはないですが、普通の家にはシャッターがあります。シャッターもなしで、防犯フィルムもなしの家と言うのはありえないと思うので、防犯フィルムも必要不可欠と考えて計上します。148300円

以上の3点の合計が759,387円です。
坪単価を1.7万円押し上げます。

4.1　消費税：1,353,623円
ここまでの費用には消費税が含まれていませんので消費税を計算しておきます。

5.  その他工事（照明、外溝、カーテン、エアコン、火災保険、水道管取り出し工事？）：0円
このあたりは、人によって大きく違いますが、家を建てた以上購入する必要が出てくる金額です。
我が家の例ですと
外溝：150万円
照明：70万円
カーテン：20万円
エアコン・冷蔵庫等家電・予備：150万円
親設水道メーターボックス工事：45,843円
水道加入金：86000円
を予算として考えています。ただ、これは個人差や地域差も大きいのでここでは0円として計上します。

6.  保険料：142,680円
一条工務店が提携している東京海上火災保険の火災保険（132,760円, 35年一括, 3009万円）と地震保険（1年契約）の合計価格です。
火災保険料がめちゃくちゃ安いです。おそらくは最低限の保険と思っていますが、それにしてもやはり安いです。

7.  預かり金生産費用 ：280,000
契約印紙代1.5万円、登記費用16万円、設計報酬10.5万円です。ただしこれは、参考価格となっているので多少上下すると思われます。

以上が、我が家の見積価格になります。

以上から、標準的な延べ床面積41.84坪のお値段は・・・

28,848,781円
となりました！

坪単価に換算すると
延べ床面積あたり：

689,502円／坪
施工面積あたり：656,215円／坪

となります。

よって、普通に延べ床面積ベースで見ると坪70万円を見ておくのが安全なようです。

この価格には、照明、エアコン、カーテンが含まれていません。また、駐車場のコンクリート敷きなども必要でしょうから、最低別途150万は必要と思います。

この価格は、あくまでこれから家を建てようと思う方が、実際の所どんなもんで家建てられるの？という疑問に答えるために作ったものです。最初に書いたように、施工面積ベースの建物本体工事単価約59万円/坪ではやはり家は建ちません。この単価にプラス10万円程度は必要かと思います。

で、しっかりとした価格がいまいち分かりにくいのは、一条工務店に限ったことでは無く、この業界の慣習なのだと思っています。

一条工務店も含めた最新の見積比較は「ハウスメーカー別住宅価格、坪単価、値引きの実際比較トップページ」からご覧いただけます＼(^o^)／