こんばんは。さすけです＼(^o^)／
今ローンのことで悩んでいます。
皆さんは固定金利と変動金利どちらにしましたか？
私は、当初全額変動でいいんじゃない？と思っていたのですが、フラット35Sエコがはじまったことで、固定金利もありか？と迷ってしまいました。
当然ですが、安全なのは固定金利です。逆に、過去35年については大半のケースで固定金利の方が支払利息が多くなっていたのも事実です。
では、今後35年間を考えたときどちらが良いのか？？
疑問に感じたのが、私の周りでは銀行等に言われるがままに固定金利と変動金利のミックスを選択していた人たちでした。
過去35年の平均金利を調べている人はほとんどいませんでした。
でも、私は気になってしまいました！！
ということで、固定 v.s. 変動の損得について考えて見ることにしました
ただ、現在の金利は日銀が出す短期プライムレートというレートに従って設定されています。
この短期プライムレート（古くは短期貸出金利）は、日銀のサイトで見ることができます。
現在の実質金利は、この短期プライムレートから0.6％の優遇を受けた後の金利が適用されています。
で、調べて見ると35年前の金利は約6％、今から32年前の1980年には9％近い金利でした。
今後35年を考えれば、この程度の金利があり得る金利ということです。
金利9％・・・（-_-;）
無理！よって固定！
と考えてしまいそうですが、このように極端に高い金利は長続きはしてきませんでした。せいぜい数年の話です。
35年間、420ヶ月のうち金利が1％未満であった期間は130ヶ月、対して金利が5%以上であった期間は81ヶ月ありました。4％以上の期間を調べると131ヶ月となります。
金利1％未満が10年以上・・・＼(^o^)／
じゃあ全額変動で！
となってしまいそうですが、考えれば考えるほど分からなくなってしまいます。
考えてもよく分からないし
プロである銀行の言うとおりにするのが一番！
と、思いそうにもなったけれど、銀行も破綻しているし、そもそもプロとしてきちんと将来の金利が予測できているならば、銀行なんて務めていないでヘッジファンドに努めて何十億の給料がもらえるわけで。。。。
ということは、プロである銀行には将来の金利は見えていないのは明らかで、となると、その銀行に期待するのはいかがなものかと・・・
完全に煮詰まりました。ここで、住宅ローンとはなんぞや？と考えて見ると
住宅ローンはリスク商品です。
語弊を恐れずに言うならば、将来の「お金」を買うという意味の先物取引です。
先物である以上、将来の金利を予測することは不可能と思います。
じゃあ、どうすれば良いの？となってしまいそうです。将来の金利が過去の金利と同じように動くような保証は無いですし、むしろ同じ金利で動くはずはありません。けれども、過去の金利について検討しておく価値はあると思います。
ということで、仮に今から35年前に変動金利で借りていたら支払いはいくらになったかについて検討してみたいと思います。
・ 35年前に住宅ローンを組んだらいくら支払っていたか？
ここでは、35年前の1976年12月に3500万円を借りて、1977年1月から返済を開始して、2011年12月に晴れてローンが終了するとしてシミュレーションします。繰り上げ返済するとかはなしです。
また、返済日が休日だった場合の金利の扱いとか細かいことは忘れましょう。うるう年の日次計算とかも忘れます！そんなことを忘れて、1976年といえば！
私が生まれた年！
というのは、どうでも良い情報です。というか、今から35年ローンを組むということは私のこれまでの人生をずっとローン返済し続けるという意味でもあります。。。恐怖です。計算しておかずにはいられません。
金利については先ほどの短期プライムレートから金利優遇0.6％を受けると仮定して、計算します。
支払い回数420回
支払総額：4956万円
内利息：1456万円
月々の支払い額の最大：24.7万円（1980年4月）
となりました。ちなみに、現在の金利は0.875%です。この金利で35年ローンを組んだ場合、最初の月の支払いは9.6万円です。上記の最大の支払い額はその2.5倍以上に達します。。。
でも、確かに最大の支払い月の金額は高いですが、現実にはこのような額になればローン期間が伸びて支払い額は大きく変動しないような仕組みになっています。今回は、ローン期間の延長のことは考えないことにします。
もう一度上の支払い額を見てみると、以外と利息の支払い額が少ないと思いませんか？1456万円は確かに高いですが、もし固定金利で住宅ローンを組まれた方がいらっしゃったらその支払い利息と比較してみてください。
現在は超低金利時代です。もちろん固定金利も超低金利状態です。その時代に固定金利で借りてやっとどっこいどっこいです。以下ではフラット35Sエコと比較してみたいと思います。
・ 固定金利：フラット35Sエコ
フラット35Sエコは段階式固定金利を採用しており、私が固定にする場合の金利は
当初5年間：1.14％
その後15年間：1.84％
残り35年目まで：2.14％
です。
支払い回数420回
支払総額：4662万円
内利息：1112万円
となりました。
やっぱり固定金利の方が安いじゃん！
となりそうですが、先の変動金利は事務手数料、団信等が含まれた額です。また、着手承諾後に借りることができるのでつなぎ融資も不要です。
対して、フラット35Sエコは上記の支払い以外に
団信：約250万円
事務手数料：73万円
つなぎ融資利息：約30万円
合計：353万円が必要になります。
これらを含めると
フラット３５Sエコの支払い利息は1465万円
となります。
この計算では、つなぎ融資等が入っているので、その分を抜いたとしても過去35年変動金利で支払った場合と、現在の固定金利の支払い額はほとんど変わりませんでした。
何度も言いますが、今は超低金利時代です。対して、35年前と言えばまだ高度経済成長の名残があった時代です。イケイケドンドンでバブルになって、はじけて、なんてことをしていた時代を経ての利息額です。
当時のGDP成長率は5％～6％をたたき出していました。1977年から1990年までの年率の平均GDP成長率は4％以上です。対して、1991年から2010年までの平均成長率は0.9％です。
おそらく今後35年以内に日本が1990年以前の長期経済成長を繰り返すことはありません。既に日本は先進国になってしまっており、年率5％成長のような成長は数年の短期間はあり得ても長期にわたるGDP成長率は期待できません。
そんな時代の金利と比較して差が出なかったのです。
そう考えると、やはり超低金利時代とは言え、固定金利は相当に高いと言えます。
ちなみに、
団信等を考慮に入れたフラット３５Sエコの35年間の平均金利は年率約2.1％
となります。過去35年の平均金利も2.1％です。これは私が住む茨城県が被災地指定を受けており、0.3％の金利優遇も考慮しての利率です。そうでない地域の方では、イケイケどんどんな時代を含む過去35年の金利よりも高い利息を支払うことになるのです。
やはり、将来のお得感を考えると、変動金利に分がありそうです。
じゃあ、やっぱり変動金利にしちゃえ！
とも思いましたが、日本に高度経済成長は訪れないと仮定しても、金利上昇のリスクはやはりあります。
悪性インフレ
名前からして悪そうなやつです。こいつに罹ると悲惨なことが起こります。
これは次回に記事にしたいと思います。
最後に一言、住宅ローンはお得感で選択する物では無いです。上では損得勘定をしておいて何ですが、住宅ローンを損得で選択すると結構怖いです。あくまでリスク商品であることをお忘れ無く・・・・
あ、それから今回の計算はあくまで試算です。もし、金利データとか要望があるようでしたらExcelでアップします。計算はたぶん大丈夫と思いますが、若干適当に計算しているので、間違っていたら御指摘下さい。
