新年明けましておめでとうございます＼(^o^)／
今年もどうぞよろしくお願いしますm(_ _)m
今年のお正月は子どもが生まれたばかりのこともあって、はじめて自分の家でお正月を過ごしていました^^
普段は仕事に出ているのでわからなかったのですが、子どもの世話って大変ですね。。。(´д｀)
一体何回おむつを替えたんだろうか。。。
今回は、一条工務店がはじめた住宅ローン専門の金融機関一条住宅ローン、i-flatの話がブログなどでも見られるようになってきました！ので、この一条住宅ローンについて書いてみたいと思います＼(^o^)／
一条住宅ローンとはなんぞや？i-flatとは？
既に営業さんから説明などを受けている方も多いかと思いますし
- しろのすけさん：「一条住宅ローン『i-flat』は本当にお得なのか？」
- neronaさん：「一条住宅ローン「i-flat（アイ・フラット）」って、私でも借換えできますか？」
- 閑古鳥さん：一条住宅ローンi-flatの商品概要は？FCのデメリットも・・・
などがブログで取り上げられているのでご存じの方も多いと思いますが、一条工務店が「一条住宅ローン」なる別会社を設立してフラット35の直接取り扱いを開始しました！
一条住宅ローンのホームページはこちらにあります。(追記：2015年1月7日：消えてしまいました！？復活する日が来るだろうと思うのでリンクはそのままにしてありますがアクセスできません^^;)
なんだか作り途中のようですが^^;;まあ良いです。とりあえず、お知らせが「2014年○月○日」となっていて、検索でも見つけられるわけですし既に2015年なので公開しても良いのでしょう^^;;;
上記のページを閲覧する際注意が必要なこととして、金利情報が古いです。。。金利情報などは営業さんに確認した方が良いかと思います。。。なんでいつも一条工務店はホームページの作りが適当なんだろう？？
一条住宅ローンってどんな会社？
別にお金を借りるだけなら関係ないので読み飛ばしていただいて良いのですが、一条住宅ローンなる会社はどんな会社なのかが気になりました。
2014年6月に資本金5億円で登記されたフラット35専門の貸し付け業務を専門とする、いわゆるモーゲージバンク（住宅ローン専門の金融機関）に分類され、一条工務店の子会社として設立されています。モーゲージバンクのフラット35新規取り扱い開始は2009年にフラット35の取り扱いを開始したクレディセゾン以来となるようです。
社長は天野 隆夫さんとなっており、一条工務店の常務取締役で、これまでの夢発電を支えてきた一条工務店オリジナルソーラーパネルの開発を管理されていた方のようです。
本体の常務を社長に据えると言うことはそれだけ本気でフラット35業務に乗り出すつもりなのだろうと思われます。
そして、一条住宅ローンの特徴というか、当たり前といえば当たり前なのですが、一条工務店で家を建てる人にしかお金を貸してくれない住宅ローン会社という大きな特徴があります^^;（閑古鳥さんの情報だと千葉以外のFCでは使えないようです。。。）
そもそもフラット35って何？
一条工務店で家を建てる方の多くは住宅ローンを組まれると思います。そのような中で頭を悩ませるのが、変動金利にするか、全期間固定のフラットにするか、はたまた変動と固定を組み合わせるべきかといったことだと思います。
私自身もこれはかなり悩みました。。。（参考：固定金利 v.s. 変動金利！どっちがお得？）
私自身、住宅ローンではかなり冷や汗をかいたこともあります。。。『そんなミスあり？あわや家が買えなくなる事態に・・・』や現金不足に見舞われて『家造りお金の失敗～現金がない！』なんて記事を書いたこともあります。
結果的に、私自身は全期間固定のフラット35を選択することになりました。
そもそも、このフラット３５というのはどういう商品なのか？というと、一言で言えば長期固定金利型の住宅ローン、ということになります。名前の通り35年間金利が固定されています。よって、景気が良くなろうが悪くなろうが、当初契約した金利が固定されるので、将来的に急激な金利上昇が起こったとしても支払額が変化することはありません。
このフラット３５の特徴は窓口となった金融機関が直接住宅ローンのお金を貸し出すのではなく、金融機関はあくまで窓口業務のみで、支払は「住宅金融支援機構」に対して行います。では、この住宅金融支援機構がお金を貸してくれるのか？というと、そうではなくて、私達が契約したフラット35で借りたお金は株式のように証券化され、投資家に購入してもらい、投資家の投資資金によって運用されています。この証券のことをRMBS（Residential Mortgage Backed Securities：住宅ローン債権担保証券）と呼びます。投資をされている方だと名前を聞いたことがあるかも知れません。
投資家は多数のフラット35の購入者を一つの投資商品として取りまとめることで、少数の破綻者が出たとしてもそのリスクを吸収できるような仕組みで証券が売買されることになります。窓口となっている金融機関はその窓口業務の手数料を受ける事で経営を成り立たせるという仕組みになっています。
こうすることで、私達はお金を借りやすくなり、投資家はリスクを低く保ち、金融機関はそのリスクを負うことなく住宅資金を市場に流通させることができる仕組みになっています。
そして、フラット35であれば万が一お金を借りた金融機関が破綻したとしても債権が転売されてしまったりすることがないため、手数料や金利の安い金融機関から借りれば良いというのも消費者にとってのメリットになっています。
銀行などが取り扱わない35年の長期固定金利のお金としては唯一の選択肢になります。一方で、低金利の市場においても銀行系の住宅ローンである変動金利型に比べると金利は割高になります。将来の金利上昇リスクを取るか、それとも多少割高でも長期に安定した返済を希望するかで変動金利にするか、固定金利にするか、銀行系住宅ローンにするか、フラット35にするかが決まってくると思います。
一条住宅ローンの特徴ってなんだ？？
一条工務店がわざわざ住宅ローン専門のモーゲージバンク（住宅ローン専門の金融機関）を立ち上げてまでフラット35の提携業務に乗り出してきた以上、なにかお客さんに大きなメリットがあるのでは？と思うのですが、いまいちぱっとしないというのが印象です。とはいえ、フラット35を使うなら間違いなく一条住宅ローンを使うのが良いのは良いです。
一条住宅クローンの金利は安いの？
住宅金融公庫のWebサイトによると2015年1月の一条住宅ローンの金利と手数料は
となっています。
2015年1月時点の金利は1.47%（21年以上、9割以下の借り入れ：一条工務店で家を建てるとフラット35Sになるため、当初10年間は金利が0.3%優遇され1.17%となります）となっており、フラット35を取り扱っている全金融機関の中で最低の金利となっています。ただ、ダントツで他よりも金利が安いと言うことはなく、フラット35を扱っている楽天銀行やSBIモーゲージ、さらには愛媛銀行等々、同じ1.47％の金利の金融機関は山ほどあるというのが実情です。
ある意味、新入りの一条住宅ローンが1.47%よりも高い金利をつけることはあり得ないので、当たり前と言えば当たり前の金利になっています。
じゃあ融資手数料は安いの？
フラット35は借入金額に応じて手数料が必要になりますが、一条住宅ローンの融資手数料は借入金額の1.296％となっており、この手数料は例えばネット銀行である楽天銀行の1.08%に比べて少し割高です。
3000万円を借りたとすると、一条住宅ローンで借りた場合38.8万円の金利手数料に対して、樂天銀行の場合は32.4万円となり6万円ほど安くなります。なので、公式な融資手数料は他の金融機関と比べて安いわけではありません。私が借りたSBIモーゲージは手数料が2%でしたからそれに比べるとかなり安いのは安いです。ただ、業界最安ではなさそうです。
公式でない手数料：お得感の演出
フラット35のページにおける公式な金利と融資手数料を見る限り、全国の金融機関で値段の安さは20番台といった感じです。
上記で、一条住宅ローンの融資手数料が融資額の1.296%で安くないということを書きましたが、私が知る範囲で一条住宅ローンがこの融資手数料を取ったことはないと思います。
実際の融資手数料は12月当初は無料、その後は融資額の0.4%の融資手数料を取っているようです。
この融資手数料よりも安い金融機関は、2015年1月時点では、愛媛銀行、トヨタファイナンス、千葉銀行、千葉興業銀行、山梨中央銀行、京葉銀行のみとなり、一条住宅ローンが8位になることになります。
先ほども書いたようにフラット35というのは、金融機関が自分のお金を貸し出すわけではなく、実際に貸したお金は住宅金融支援機構が買い取ってくれる商品になっており、手数料が金融機関の取り分になっています。
そもそも、一条住宅ローンは一条工務店で家を建てるお客さんを囲い込むためのツールの一つでしょうから、ぶっちゃけ手数料なんて取る必要がないものになります。よって、先ほどの公式な融資手数料の1.296%は将来も含めて何らかのキャンペーンやら割引やらでこれよりもかなり割安に設定されることは容易に想像できます。
ある種のお得感を演出するために、少し高めの融資手数料を設定しておいて、実際はそれよりも割安にすることでお客さんを囲い込もうというのだろうと思います。ただ、金額的に数十万円なので他のハウスメーカーと競合しているお客さんにとって、それ自体が囲い込みになるとは思えませんが。。。
住宅ローンを扱っているハウスメーカーは一条工務店だけ？
なんとなく、あくまで私の想像ですよ。。。
一条工務店の営業さんが「無借金経営だからこそ金融機関を設立できるのです」なんて言っていそうな気がするので、先に言っておくと、一条工務店以外のハウスメーカーも自社でフラット35の金融機関を設立したり、囲い込んだりしています。
現状でも一条住宅ローンよりも割安なフラット35を販売しているトヨタファイナンスは、名前の通り、トヨタホームに向けてフラット35を販売しています。
積水ハウスや大和ハウスは日本住宅ローンのMJCフラット35と提携してフラット35を取り扱っているようです。
どのハウスメーカーも金利は全て1.47%で融資手数料はばらつきがありますが、家本体の値引きで対応しているので実質手数料なんて無料と同じと思います。そういう意味では一条工務店は家本体の値引きをしませんから、他のハウスメーカーが取り扱うフラット35よりも割高と言えるのかも知れません。
なんで一条住宅ローンを設立したんだろう？？
一条住宅ローンが取り扱うフラット35は安いと言えば安いけれど、他の金融機関を選択する余地も残っているし、少なくとも「一条住宅ローンでお金を借りられるから一条工務店に決めよう！」ということはまずないであろう程度の金利と手数料です。
確かに、お客さんの立場としては、一条工務店で家を建てることさえきまっているのならば手続き等を全て営業さんにお任せできるので楽と言えば楽ですし、金利や手数料も十分に安いためフラット35を選択するつもりならば他の金融機関と比較検討する必要もないため、メリットは大きいと思います。
しかし、この時期にあえて一条住宅ローンという金融機関を設立したのだろう？というのがどうにも不思議に感じます。これが5年前なら理解できるのですが、なぜ今なんだろう？というのが不思議です。
ということで、以下は私の勝手な想像です。
社長が銀行出身だから？
一つ考えられるのは、現在の一条工務店で社長をしている宮地剛さんは三和銀行出身の銀行マンです。
そのため、当然のように金融機関設立はある意味得意分野ですし、人脈や経験を多く有していると思われます。そのため、ないなら作ろう的なのりで一条住宅ローンを設立した可能性はあるように思います。
と、書いてはみたけれどこれはあくまで一つの要素に過ぎなくて理由は別にあるような気がしています。
顧客の取りこぼし対策としての一条住宅ローン
個人的には一条住宅ローンを設立した本当の目的はこちらではないかと思っています。
フラット３５は、一般的な銀行が行う変動金利の住宅ローンに比べて審査が甘いと言われています。
これは非常に乱暴な言い方ですが、銀行は住宅ローンを貸し出す際、自分のお金を貸します。そのため、万が一貸し出したお客さんが返済できなくなってしまった場合は、お金を貸した銀行が損をすることになります。
一方で、フラット３５を貸し出す金融機関はあくまで窓口業務を代行しているに過ぎず、自分のお金を貸し出すわけではありません。フラット35で貸し出されたお金は証券化され、投資家が投資対象として購入することになります。国のお金も入っています。
そのため、万が一お客さんが返済不可能になってしまった場合でも、フラット35を販売した金融機関は一円も損することはありません。投資家にしても、一定程度の返済できない人が出ることは投資時点で織り込み済みですから損害を被るわけではありません。
このような事情から、フラット３５の融資審査は銀行の住宅ローンの審査に比べて甘いと言われています。
さらには、これは審査が甘いというレベルの問題ではないのですが、2012年には「住宅ローン・フラット35を危機に晒す、銀行のずさん審査」にあるように、収入証明や勤務実態がないのにお金を貸してしまったりすることが常態化してしまっていました。自分たちがリスクを負わない状態で、販売すれば販売しただけ手数料が入ってくるわけですから当たり前のことです。
そのため、銀行系で住宅ローンの審査に落ちても、フラット35であれば審査に通ることが現状でも多くあるようです。
で、一条住宅ローンをなぜ設立したのか？と考えたとき、銀行の金利が非常に低い水準まで下がってきた現状では、銀行としては、少数であってもお客さんの破綻は自行のリスク要因となってきました。金利が高ければ多少のお客さんが破綻したとしても、他の人の金利で損失を賄えますが、最低住宅ローン金利が0.5%代という異常な低金利の状況では自分たちの人件費や管理費を賄うだけで、他の人の損失まで面倒を見ることができない状態になっています。
結果として、銀行系のローンの審査は以前に比べて厳しいものになってきていると思われます。
そこで、フラット35の登場になります。
家を買いたいけれど、銀行での住宅ローンを断られてしまうお客さんが多く出てきてしまうと、一条工務店やハウスメーカーにとっては大きな機会損失につながります。お金を借りられなかったお客さんは、家の購入をあきらめてしまったり、はたまたもっと価格の安いハウスメーカーや工務店で家を建てる事になると思います。せっかく買う気でいるお客さんが目の前にいるのに、銀行がお金を貸してくれないがために家を販売できなかったらそれは大きな損失につながります。
これを防ぐのが一条住宅ローンなのだろうと思います。
銀行でお金を借りられないお客さんに対してもフラット35であれば貸してもらえる可能性が十分あります。これを自社でやってしまうことに大きな意味があるのだろうと思います。
そう言うと、別に最初からフラット35を進めておけば良いだけじゃないか？と思うかも知れませんが、おそらく違います。
たとえ話：ありそうな？こと
例えば家を建てるつもりで意気揚々と打ち合わせをして、さあ銀行から住宅ローンを借りるために仮審査を出そう！ということになって、審査に出してみたら「融資不可」の返事が返ってきたら・・・その後に営業マンから「フラット35の方が審査が甘いので出してみませんか？」と言われても、多くの方は「銀行が貸さないと言っているのに本当にお金を借りても大丈夫だろうか？」と家の購入を踏みとどまってしまう方が多いように思います。
しかし、一条工務店の展示場に行って、打ち合わせもそこそこの状態で「一条工務店であれば自社直営のフラット35が使えるので、もし銀行等の審査がお済みでなければ審査だけでもしてみませんか？もちろん、審査料などはいただきません」と言われれば、自分自身もお金を貸してもらえるか不安に思っているでしょうから、「審査だけなら」となるように思います。そこで晴れて「審査OK」の結果が伝えられます。
その後打ち合わせも進んできて、打ち合わせでは「銀行の融資は非常に厳しくてかなり余裕のある人にしかお金を貸さないようになっているんですよ～」とかなんとか、銀行がお金を貸すことは少ないのだとすり込んでいきます。
その後、お客さんがフラット35で良いか！となれば、銀行の審査を受けることなく、フラット35でお金を借りることになります。もしもお客さんがどうしても銀行のローンも確認しておきたいとなって、仮審査に出して「融資不可」の回答があったとしても、それまで十分に銀行の審査は厳しすぎるとすり込まれているわけですから、「そういうものか」と受け入れる方が一定数出てくるように思います。
こうして、従来であれば一条工務店で家を建てるつもりでいたのに、結果的に取りこぼしてしまっていたお客さんを補足するツールとして、一条住宅ローンのi-flatが作られたのではないかな？というのが私の個人的想像です。
融資審査が甘いことは良いことだけではない
融資における審査が甘いというのは私達顧客としては住宅が買いたいわけですから良いことのように思えてしまいますが、これはある意味危険なことでもあります。
現状、史上希に見る低金利の状況において、銀行がリスクを取りづらくなっており、住宅ローン審査が厳しくなってきているのは事実と思います。そのため、数年前であれば問題なく銀行系のローンが使えた方も銀行の審査で落ちてしまうと言うことが発生しているように思います。
その点で、フラット35の選択があるというのは選択肢の広がりという観点からは良いことのように思います。
しかし、銀行の審査で落ちてしまうと言うのは、何か理由があるのも事実です。
問題のない審査の落ち方としては、転職などによる銀行系住宅ローンが使えないケースなどがあります。
銀行系の住宅ローンでは転職してから一定の年数が経過していなければお金を貸し出してくれないことが多いです。しっかりとした会社に転職しており、将来的にも安定が見込めるような方にとっては非常に不本意なことと思います。
そのような方にとっては、一度でも給与支払いが行われていれば審査を通して貰える可能性があるフラット35は強い味方になってくれます。
その他にも、しっかりとした収入も得ているのに、自営業であるがために銀行の住宅ローン審査に落ちてしまうようなこともあります。
もうちょっとやらかしちゃった系としては世間知らずの大学生のころに、クレジットカードの支払を滞納してしまっていたり、国民健康保険料を支払っていなかったり、もう何年も前のことでしっかりと完済して今はきちんと支払っていても、信用情報から消える7年を待たなければ銀行系ローンが通らないことも起こります。。。
これは私の勝手な考えですが、それがどのような理由であろうと、銀行系ローンの審査を通過できなかった理由が明確にある方で、その問題が既に解決している方にとっては、銀行がお金を貸してくれない状況でもフラット35はすぐに住宅を購入することができる強い味方になるだろうと思っています。
ちょっと立ち止まった方が良いパターン
一方で、銀行系のローン審査が通過しない理由として、立ち止まるべきパターンも存在しています。
それは大きく
- 会社が危なそう
- 収入が借入金額と釣り合ってない
の2つと思います。銀行は、ある意味企業財務のプロです。その会社が将来も安定して給与を支払えるかどうかを重要な審査基準にしています。そのため、お客さんがどれほどしっかりした人でも勤め先の先行きに不安があるようなケースでは融資審査を却下してきます。
あくまで持論ですが、自営業の場合は銀行に企業の先行き不安を持たれても、それは自分自身がリスクを取っている訳ですから将来の返済が問題ないと考えられるのであれば、銀行がお金を貸してくれなくてもフラット35が貸してくれるならば借りるのは良いと思っています。しかし、ある程度の企業規模で自分の責任ではないところで企業が破綻してしまい、それにともなって家計も破綻してしまうような可能性があるのならばフラット35であってもそれは避けるべきではないかと思います。
そして、もう一つが収入と借入金の不釣り合いです。一般に、年間所得（税引き後の手取り）の4分の１、25%程度までが問題なく返済できる借入金額であると言われています。
もちろん、状況によっては、親からの贈与等がありそういったことを銀行の審査で考慮して貰えなかっただけのような理由があれば良いのですが、そういったお金が入ってくる予定がないのであればフラット35で貸してくれるからと言う理由で安易に多くのお金を借りることは長期にわたって家計を圧迫してしまうように思います。
こういったケースでは貸してくれると言ってもやはり一度踏みとどまるのが良いように思います。
先ほどフラット35は金融機関に全くリスクがなく、投資家も返済が滞る人が出ることを織り込んでいるため損をすることはないと書きましたが、一番損をするのは間違いなくローンを返済できずに過程を破綻させてしまった顧客にあることだけは間違いないと思います。 そういう意味で、現在の賃貸と同額だから大丈夫と言った感覚では住宅ローンを借りないことをお勧めします。
銀行でも借りられるかを確認しておいた方が良いのでは？
今後、一条工務店は一条住宅ローンのフラット35をプッシュしてくるようになるだろうと思っています。
しかし、先ほど書いたように銀行に比べるとフラット35は審査が若干甘くなっていること、そして、これは私の考えですが一条工務店の営業さんは金融のプロではないこと、の2点から銀行系の住宅ローンを使うか使わないかは別にして銀行の借り入れ仮審査を受けておいた方が良いのではないかと思います。
一条住宅ローンを使えば、おそらく全てが営業さんにお任せでことが進められて非常に楽だと思います。銀行系ローンであれば多くの場合銀行に出向いて色々な書類を作らなければならないと思いますが、そういったことも一切合切営業さんにお任せでやってくれることになると思います。お客さんがやることは名前と住所を書いて判子を押すだけ、というと言い過ぎかも知れませんがそのような感じだと思います。
これは非常に負担が少なく、家づくりそのものに注力できて非常に良い面もある一方で不安もあります。というのは、営業さんは良くも悪くも家を売りたい側の人間で、住宅ローン返済のリスクを取ってくれるわけではありません。よって、多少の無理があろうが何だろうが、家を売ろうとするのが当然と思います。そして、仮にお客さんに無理のないローンを組んでもらおうと考える営業さんであっても、金融のプロではありません。それは個人としての知識はもちろんですが、組織としての情報量が銀行と一条住宅ローンでは圧倒的に違ってきます。
そもそも、なんらかの理由で銀行系の住宅ローンが使えないことが明らかなケースは別として、まずは一条住宅ローンと銀行系の変動金利型住宅ローンを見比べてみるのが良いように思います。そして、仮審査をしてもらって、自分自身が銀行の基準でも問題なく融資を受けられるのかどうかを客観的に捉えておくことが、結果的に将来住宅ローンの負担に苦しめられる可能性を軽減させてくれるように思います。
まとめ
一条工務店がフラット35の取り扱いをする金融機関を立ち上げたことは、選択肢が増えるという意味で多くのお客さんにとってメリットとなるように思います。
しかし、一方で、なんとなく、あくまで個人的想像に過ぎないのですが、本来借りない方が良い人でもお金が借りられてしまう状況が作り出される可能性というのも否定できないように思います。これは別に一条工務店が悪いとかそういうことではなくて、フラット35という商品がそういう商品ということなだけなのですが、それでも家を売りたい営業さんに悪気はなくとも武器として使ってくることは間違いないように思うのです。
住宅ローンは本当に長い返済が必要です。この間残金の通知が来たのですが、残り33年もありました。気持ち的にはもう20年ぐらい返したつもりなのですが。。。ぶっちゃけ、260万円も返済したのに元金が200万しか減っていないって、60万円はどこにいっちゃったの(゜д゜)という気持ちです^^;;
次回はこの一条住宅ローンi-flatの金利や手数料などを具体的に計算して見たいと思っています＼(^o^)／
